一、項目概述：

******教育局物業(yè)管理項目

******教育局

3、物業(yè)類(lèi)型：辦公樓、庭院、食堂。

4、服務(wù)地點(diǎn)：沈陽(yáng)市大東區津橋路天齊一巷5號。

5、資金來(lái)源：財政資金

6、計劃服務(wù)期：兩年

合同期限：從簽訂合同之日起算，一年時(shí)間。合同期滿(mǎn)后，如甲方對乙方的服務(wù)充分認可，乙方愿意繼續服務(wù)，甲乙雙方可以續簽下一年度物業(yè)合同，續簽合同金額不超過(guò)本次中標金額。

特別說(shuō)明：物業(yè)管理費在合同簽訂后的合同期內不做調整。

二、服務(wù)內容：

（一）衛生保潔、綠化管理

******辦公室、各樓層衛生間、走廊、樓梯、樓道、庭院及停車(chē)場(chǎng)的全天候衛生清潔。

******辦公室一月一次；全樓一年二次。

2、每日垃圾的收集、清運到指定的環(huán)衛垃圾站。

3、冬季庭院內除雪。

4、庭院內綠化養護。

（二）白天秩序維護及夜間值更。

（三）接收、分發(fā)和傳遞報刊、信件。

（四）水、電、暖氣以及其他的雜修工作。

（五）早、午兩餐的伙食供應。

三、崗位配置及要求：

主要崗位人員配置及要求（12人）

1、秩序維護員及夜間更值員3人（白天秩序維護員2人、夜間更值員1人）。年齡在55周歲以下男性。主要工作：負責辦公區域安全，嚴格執行24小時(shí)值班值勤制度，確保安全。人員要求：政治品德良好、身體健壯、責任心強。

2、工程維運1人。要求：年齡55周歲以下男性。

具有良好的機電專(zhuān)業(yè)基礎知識，熟悉物業(yè)管理的強弱電，廚房設備維修，機電設備、設施的運行、維護管理工作。

具有5年以上設備運行管理維修經(jīng)驗，持有中級或以上技術(shù)等級證書(shū)，具有獨立排除一般電器故障的能力。（上崗前提供相關(guān)證明材料及證書(shū)）。

掌握建筑物、附屬物及辦公用具、辦公家具、門(mén)、窗、上下水等維修，具備獨立完成一般常見(jiàn)故障維修的能力。

3、保潔人員3人。要求：女性，年齡55周歲以下******辦公室、會(huì )議室、活動(dòng)室、值班室以及走廊、樓道、洗手間、庭院等公共場(chǎng)所日常衛生保潔工作。人員要求：品德良好，保證身體健康狀況良好，無(wú)傳染病及其它疾病，具有較強的工作能力和工作責任心。

4、食堂工作人員5人。

1）食堂廚師1人

要求男性，年齡50周歲以下，具有一定的管理能力，懂得食品的營(yíng)養搭配。

3年以上大灶和小灶工作經(jīng)驗。（上崗前提供相關(guān)證明材料）。

2）面點(diǎn)師 1人

要求年齡55周歲以下，男女不限，掌握多種面點(diǎn)技術(shù),如蒸食，烙餅，烤制中西糕點(diǎn)等多種風(fēng)味面食，對精細搭配、營(yíng)養有一定研究。5年以上面點(diǎn)經(jīng)驗（上崗前提供相關(guān)證明材料）。

3）水案員 1人

要求年齡55周歲以下，男女不限，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓，，技術(shù)好，速度快。3年以上水案工作經(jīng)驗（上崗前提供相關(guān)證明材料）

4）勤雜工1人

要求年齡55周歲以下，女性，能吃苦耐勞。3年以上食堂保潔經(jīng)驗。（上崗前提供相關(guān)證明材料）

5）服務(wù)員1人

要求年齡55周歲以下，女性，能吃苦耐勞。3年以上食堂服務(wù)工作經(jīng)驗（上崗前提供相關(guān)證明材料）

以上人員要求可靠、本分，具有良好的職業(yè)道德和衛生習慣，有較強的責任心和敬業(yè)精神，本人及家庭成員心理健康，無(wú)精神病史，行為不偏激，身體健康，無(wú)傳染性疾病。

食堂工作人員必須持健康證上崗。（上崗前提供相關(guān)證明材料）

注：以上所有人員均要求繳納五險。

四、服務(wù)內容要求及標準

（一）工程維修、綠化養護、設備運行和管理

1、給排水維修保養

（1）每季度檢查生活供水設備，確保生活供水質(zhì)量；

（2）每季度檢查院內所有雨水井、排雨水管線(xiàn)一次，確保雨水排放暢通；

（3）每月檢查院內所有排污水井、化糞池、排水管線(xiàn)，確保污水排放暢通，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理；

（4）所有衛生間地漏、下水、拖布間下水、大便池、小便池下水要暢通，如堵塞及時(shí)疏通。

2、強電維修保養

（1）對采購單位所有電箱、配電柜、用電設施每周檢查維護保養一次，確保用電安全；

（2）保證采購單位內亮化照明完好，每天巡檢一次，更換損壞燈具及光源不超過(guò) 12 小時(shí)。

3、裝飾、建筑物維修

（1）采購單位外墻、墻磚、窗戶(hù)等需檢查，及時(shí)更換破損部分及防高空墜物排除隱患，保證無(wú)安全隱患；

（2）戶(hù)外理石地面等硬化路面，每周檢查維修一遍，保證不松動(dòng)、不破損；

（3）室內所有地面、墻面、天棚，都要保持整潔完好，及時(shí)粉刷墻面、及時(shí)更換壞磚、更換壞棚板，24小時(shí)內完成；

4、日常維修

應急報修，10 分鐘到位維修處理，報修電話(huà)每天 24 小時(shí)暢通。

5、綠化養護

? ?對機關(guān)院內樹(shù)木、綠地日常修剪，澆水，施肥，殺蟲(chóng)。確保樹(shù)木、灌木綠化整潔有型，花壇內無(wú)雜草、紙屑。

（二）衛生保潔、環(huán)境衛生清掃

1、負責公共區域走廊、大廳、樓梯、會(huì )議室、門(mén)窗、衛生間、等辦公區域及設施設備的衛生清潔工作。

（1）每天早晚2次對地面進(jìn)行清潔，確保地面無(wú)灰塵、無(wú)水漬、無(wú)污漬、無(wú)垃圾紙屑，并隨時(shí)巡視，發(fā)現問(wèn)題立即處理。對人流量較大區域，增加地面的推塵次數；雨雪天氣必須及時(shí)巡視并及時(shí)拖干地面水跡，采取臨時(shí)防滑措施，避免意外發(fā)生；

（2）公共區域走廊及大廳的附屬設施，各種指示牌、大廳玻璃門(mén)、欄桿、門(mén)、門(mén)框、椅子等，每天必須清潔 1 次，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬，不銹鋼飾品要保持光亮、 無(wú)灰塵、無(wú)污漬, 保持窗明幾凈；

（3）保持公共區域的墻面無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)，對墻面每周要進(jìn)行一次大清潔；

（4）樓梯每天要清潔2次，并確保樓梯內的附屬設施設備無(wú)灰塵、無(wú)污漬雜物等；

（5）衛生間清潔要求隨時(shí)有專(zhuān)人負責，做到干凈無(wú)雜物無(wú)異味。每天晚間在人員減少的時(shí)間要對衛生間進(jìn)行重點(diǎn)清潔，主要清潔便池、小便池和地面，確保衛生間始終保持清潔干凈，無(wú)異味、無(wú)污漬。面盆、臺面、墻壁干凈、無(wú)水跡、無(wú)污漬、無(wú)毛發(fā)；便池及小便池周?chē)牡孛媲鍧嵰皶r(shí)且無(wú)尿漬，需使用專(zhuān)用的拖布或水刮進(jìn)行擦干處理，禁止與其它拖布混用；及時(shí)補充卷紙、擦手紙、洗手液，不能出現缺少現象；衛生間的設施如天花板、隔斷板、墻面等每周要進(jìn)行 1 次大清潔，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬， 光亮整潔；

（6）隨時(shí)檢查公共區域的設施設備是否完好，如發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報修，并隨時(shí)了解維修情況，直至可正常使用。

2、院內停車(chē)場(chǎng)、垃圾站、公用設備設施等衛生清潔。

（1）每天對停車(chē)位進(jìn)行清掃 1 次，全天保潔。保證道路、停車(chē)位、綠化帶等無(wú)垃圾、無(wú)樹(shù)葉、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭、無(wú)污漬等；

（2）秋冬落葉季節，增加清掃和巡視次數，確保落葉及時(shí)清理干凈；

（3）冬季對院內積雪做到雪停后及時(shí)清掃，保證工作人員正常出入；

4、會(huì )議室衛生清潔與會(huì )議服務(wù)

（1）每天早中晚2次對各個(gè)會(huì )議室的地面進(jìn)行推塵和清潔，確保地面無(wú)灰塵、無(wú)水漬、無(wú)污漬、無(wú)垃圾紙屑，隨時(shí)保持會(huì )議室可使用狀態(tài)；

******消防設施設備等，每天必須清潔 1 次，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬；

（3）隨時(shí)檢查會(huì )議室內的設施設備是否完好，如發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報修，并隨時(shí)了解維修情況，直至可正常使用。

******消防管理

1、保安管理

（1）辦公樓內外設 24 小時(shí)保安，必須做到每?jì)尚r(shí)巡邏一次，保證每個(gè)樓層的巡視；

（2）遇到問(wèn)題及時(shí)與采購單位取得聯(lián)系，并做好安全巡查記錄，集中精力提高警惕，防止不法分子盜竊破壞，確保安全；

（3）巡邏檢查的保安必須著(zhù)裝規范；

（4）在檢查中如發(fā)現險情，應果斷采取應急處理措施，并及時(shí)上報，在有關(guān)人員及機關(guān)領(lǐng)導到達現場(chǎng)之前不能離開(kāi)；

（5）保安必須熟悉采購單位樓內巡邏區各類(lèi)設備、物品放置，如發(fā)現物品的可疑情況，要立即查明，針對檢查發(fā)現的不安全隱患，落實(shí)各項防范措施；

******消防器材有無(wú)損壞，如有損壞，必須立即進(jìn)行更換，并認真填寫(xiě)更換記錄；

（7）注意觀(guān)察過(guò)往人員情況及其攜帶的物品，如發(fā)現可疑的人員和物品， 要選擇適當的地點(diǎn)加以監視，并及時(shí)報告，必要時(shí)要對其所帶物品進(jìn)行檢查并做好登記；

（8）夜間保安巡邏檢查應注意觀(guān)察聲******辦公室是否有房門(mén)未鎖，且房間無(wú)人情況，及時(shí)上報采購單位應急處理。

******辦公室。

（10）負責大型物品出入管理，必須得到采購單位的通知、登記后，方可放行。

2、事故處理

（1）迅速果斷制止火災、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、糾紛等突發(fā)事件，同時(shí)盡快向上級領(lǐng)導報告；

（2）參與事故處理的保安在事件處理后立即向采購單位負責人詳述事故發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)；

3、突發(fā)事件的處理

（1）對于各種突發(fā)事件有應急預案；

（2）凡遇突發(fā)事件（指搶、盜、打架、鬧事或重大糾紛等），必須保持冷靜 ，立即采取必要措施，及時(shí)報告當值領(lǐng)導；

（3）驅散無(wú)關(guān)人員，保護好現場(chǎng)，留意現場(chǎng)周?chē)那闆r；

（4）對傷亡事件應做好現場(chǎng)保護和通知搶救工作；

（5）對糾紛事件應及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調，勸阻爭吵，平息事態(tài)；

（6）保安在接報突發(fā)事件后應立即趕到現場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

（7）巡查發(fā)現有人盜竊，應馬上抓獲現場(chǎng)嫌疑人；并監視現場(chǎng)等待相關(guān)人員支援，組織或配合抓獲盜竊者，事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像 ，并保護現場(chǎng)，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實(shí)賠償。

4、糾紛事件的處理

（1）處理糾紛等事件應保持客觀(guān)、克制的態(tài)度，應盡量避免與人發(fā)生沖突或爭吵，降低事件影響度。

（2）巡查發(fā)現或接報有糾紛等事件，應馬上報告采購單位，簡(jiǎn)要說(shuō)明現場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數、糾紛程度等）。如能處理的即時(shí)處理；否則監視現場(chǎng)，等待采購單位的指令；

（3）糾紛事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現場(chǎng)，并留下目擊者、并及時(shí)報警處理，作詳細調查以明確責任和落實(shí)賠償；

******醫院救治。

（四）餐飲服務(wù)

1、食堂服務(wù)事項范圍

（1）負責為采購單位內工作人員提前按時(shí)制作早中餐，就餐全程保持餐食溫熱，早餐時(shí)間7:50-8:30，午餐時(shí)間11：30-12:30。按照采購單位要求，完成臨時(shí)性加餐工作。

（2）負責提供食品安全管理服務(wù)；

（3）負責各類(lèi)應急任務(wù)的工作餐保障；

（4）營(yíng)養配餐：

早餐:菜四種（涼菜熱菜各兩道），基礎面食兩種（糖三角、花卷、豆包、筋餅、烤餅等），風(fēng)味面食兩種（油條、蛋糕、方糕、餡餅、疙瘩湯、小餛飩、煎包等）、粥品一種（皮蛋瘦肉粥、蔬菜粥、南瓜粥、二米粥等），飲品一種（牛奶、五谷豆漿等），雞蛋每天換樣式（茶蛋、煎蛋、雞蛋糕等），每天有面條，豆腐腦。

午餐:米飯（二米飯、黑米飯、高粱米飯等，每天換樣制作）、基礎面食兩種（糖三角、花卷、豆包、筋餅、烤餅等，每天換樣制作）、葷菜一道（魚(yú)、牛羊肉、豬肉、雞肉、蝦等）、副葷一道（或燉菜）、熱素菜二道、湯品、水果、酸奶等。每周一次面食（包子、燒麥、餃子、面條等）。視季節轉變添加飲品（紅棗水、綠豆湯、銀耳蓮子湯等）。每周制作1次冷面、拌飯等風(fēng)味小吃。

每周四前制定下周菜譜，經(jīng)采購單位同意后，在食堂公示并執行。

（5）負責采購單位廚房餐具用具的清洗消毒服務(wù)管理及食堂用餐區內外環(huán)境衛生的清潔保障工作；

（6）負責采購單位食堂加工設備及其它設施衛生清潔與管理；

（7）負責采購單位食堂食品衛生安全，負責餐飲責任險；

（8）負責所使用各種設備設施的規范操作，承擔安全責任，做到愛(ài)護設備，安全使用；

（9）嚴格遵守采購單位各項規章制度，服從采購單位管理人員監督管理，做好采購單位交辦的其他工作任務(wù)；

（10）負責采購單位食堂燃氣設備的管理和使用安全，規范操作，承擔安全責任。

2、食堂服務(wù)要求

（1）對廚房、餐廳均有嚴格的衛生管理制度和食品安全保障制度；

（2）廚具、餐具均符合國家相關(guān)衛生標準，做好菜肴留樣備檢工作，確保不發(fā)生因食物、餐具不衛生而導致用餐人員身體不良反應事件；

（3）所有采購單位餐飲服務(wù)人員均有健康證，并按規定組織做好每年體檢工作；

（4）主要管理者、廚師、面點(diǎn)等各主要崗位人員要具有相應的資格證書(shū)；

（5）每月做好服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度測評，根據測評情況及時(shí)調整服務(wù)方案和落實(shí)改進(jìn)措施，不斷提高管理服務(wù)水平。

（6）按季節提前做好各類(lèi)蔬菜的腌制、儲存工作；

（7）指標要求：衛生質(zhì)量合格率100%；工作人員保證身體健康狀況良好，擁有健康證和年體檢率100%；

（8）針對少數民族及有特殊飲食習慣的人員滿(mǎn)足其就餐需求。

（9）中標單位工作人員應與采購單位工作人員錯時(shí)就餐。

五、費用構成

1、采購單位負責費用范圍：

（1）各類(lèi)設備設施的采購及中修、大修、更新、更換材料費用；

（2）各類(lèi)設備設施年檢、檢測費用；

（3）二次供水系統、綠化養護的外圍保養、維修、更換材料費用；

（4）垃圾清運服務(wù)、滅四害藥品及工具、清掏作業(yè)服務(wù)費用；

（5）清潔設備及各類(lèi)服務(wù)用品、耗材費用；

（6）公用能源（水、電、熱力、通信、燃氣等）費用。

2、投標單位負責費用范圍：

（1）依法依規、按月及時(shí)足額為員工發(fā)放工資，并依法依規為員工繳納各類(lèi)社會(huì )保險費用。

（2）負責員工的工服費、培訓費、體檢費等。

（3）負責法定稅費等。

六、相關(guān)要求

遵守采購單位規章制度和保密規定，維護采購單位的合法權益和形象，不得借采購單位的名義做虛假和不實(shí)宣傳。

根據合同規定或采購單位指示全面完成委托管理事項；不得將委托管理事項轉給第三方，對需由其他專(zhuān)業(yè)公司承擔的事項，必須經(jīng)采購單位同意后方可委托。

保持同采購單位管理職能部門(mén)的密切聯(lián)系，遇有重大事項要及時(shí)報告和反饋信息，尊重采購單位的意見(jiàn)，接受采購單位的建議、監督和指導。

專(zhuān)人負責投訴、報修受理事務(wù)，設立服務(wù)、投訴專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，認真記錄電話(huà)內容和處理情況，及時(shí)處理投訴問(wèn)題，并建立信息反饋制度。

中標后，采購人嚴格審核錄用本物業(yè)項目勞務(wù)人員，必須提供從業(yè)人員身份證明，秩序人員必須提供無(wú)劣跡證明，保證特殊崗位（廚師、面點(diǎn)師）從業(yè)人員具有行業(yè)規章所要求的資質(zhì)、等級、健康狀況等證書(shū)；如調整人員，應事先與采購單位協(xié)商，并將新進(jìn)人員的情況向采購單位通報，經(jīng)采購單位同意后實(shí)施。

經(jīng)雙方協(xié)商后及時(shí)調整采購單位認為不適合繼續在采購單位工作的物業(yè)公司工作人員。

建立從業(yè)人員考勤制度及崗前和在崗培訓制度，對從業(yè)人員的工作質(zhì)量、效率進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和監督。

負責對特殊崗位從業(yè)人員每年進(jìn)行一次體檢，并向采購單位報告結果。

中標單位提出保潔、秩序維護、工程、食堂等所需物料及工具的需求計劃，經(jīng)采購單位審核采購。